零点看书>青春校园>天眼尘缘>第 388章 地产内幕

龙丹道:“潘总,您这样做法不是违反了城市规划了吗?”,潘大福就道:“这有什么违反的,我们交了钱,政府得了利,还增加了gdp,这叫双赢”。龙丹道:“这可真是搞地皮啊,不是gdp了”,潘大福就笑道:“现在的华夏,搞地皮就是gdp,这有什么奇怪的,等你介入这个行业,你就明白了”。龙丹就继续问道:“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办?或者是钉子户什么的”,潘大福就道:“这个我们根本就不用管,我们把地拿到以后,就把拆迁交给政府,再不济就交给拆迁公司,这个就不用我们操心了”。龙丹就心道:怪不得有那么多强拆的事件发生啊,这里面还真有道道。

于是,龙丹就问道:“政府的官员就这么听话,为你服务?”,潘大福就道:“这个更简单,把预售的房子送给他们几套,事情就解决了,他们表面上市为了gdp,可背后没有利益谁肯为你服务啊,这也是公开的秘密,老弟,这一手,你可要学着点,不然的话是吃不开的”。老弟想想,也是这么回事,虽然自己以后不会这么做,可现在的形势确实是这样的。

龙丹道:“潘总不愧是房地产界的翘楚,知道的就是多,以后您的地产公司还会更上一层楼的”,潘大福到不以为龙丹这是奉承,自豪的说道:“那是自然,只要政策不变,我们地产业的利润就不会降低,我们的利益就不会受损害。就拿你卖出去的十套别墅来说吧,我拿地的时候,每亩也就400万,加上送出去的福利200万,拆迁等各项费用也就100万,建起房子来人工材料也就100来万,加起来总共800来万,可是卖出去的价格确实1400多万,这里面的利润有多大?整整600多万,也就是说,你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万,这还是不怎么赚钱的,我们是以开发公寓为主的,要是专做别墅的,利润更高,不翻上一番,他们是不会出手的”。

龙丹就装作羡慕的说道:“怪不得越是有钱人越做房地产了,这可是真是利润大的吓人”,潘大福一听就笑了。这时的潘大福酒也喝了不少了,说话自然也就嘴上没有把门的了。就对龙丹道:“老弟哦,你还是老实人啊,现在做房地产的哪有用自己的钱的,那不是傻瓜吗”。龙丹就道:“不用自己的钱用谁的啊?难道用投资公司的钱?”,潘大福就笑道:“老弟,真有你的,用银行的钱啊,我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款,要是我们这样的人不去贷款,那银行吃什么啊?”。

龙丹问道:“银行的钱就这么好贷?”,潘大福就道:“我跟你说吧,你只要用少量的钱拿到地以后,就可以找人评估了,把估值做高几倍,再抵押给银行,钱不就来了?然后再去拿地,再抵押贷款,这样几次滚下来,雪球就滚大了,你不就有钱了?实话跟你说吧,就是现在大街上开宝马奔驰的没有几个不贷款的,开100万豪车的起码就有上千万贷款,要是能开起千万豪车的,那他的贷款没有几十亿也有个十亿八亿的,不然也养不起车啊”。

龙丹虽然经商多年,真正贷款的时候还不多。除了当初为了贷款千万,导致破产以外,以后的龙丹是轻易的不贷款。就是后来贷款也是银行求着没有办法才向银行搞了一些,贷款的这些道道,龙丹还真的不甚明白。怪不得有人说,要是华夏的房地产要是跨台了,银行也会跟着破产,还真的不假。华夏有几万家房地产公司,所贷的资金绝对是一个天量,说不定就占银行存款的五六成,要是房地产泡沫破灭了,那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的。到了那时,就算是国家开动印钞机,也是来不及的,何况,国家也不敢那么做,那样的话,只会引发更大的金融危机,或者是爆发通货膨胀的。

一般说来房地产利润率大约在25左右。这个说法并不过分,如果仅仅从“利润率”来算,房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。问题是,你投入了1个亿,净赚了2个亿,这个帐怎么算?利润率和投资回报率是两回事,这个问题大家要先搞清楚。

如某项目销售总额10亿元,净利润2.5亿元,你的利润率当然是25。问题是,你投入了1个亿,净赚了2个亿,这个帐怎么算?利润率和投资回报率是两回事,这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程:假设土地出让金2亿元,按照国家政策分期交纳,首期30,实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格;假设建筑总投入占到了项目销售总额的30,建安总成本为3亿元。但根据相关规定,主体封顶以后即可拿到预售房许可证,通常情况下,到主体封顶阶段建安成本只投资到40左右。也就是说,建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候,项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

结果是,你只用2.5亿元左右的投资,就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润,这个项目的投资回报率是不是100呢?说房地产利润率200、300那是夸大,开发环节中的各项税费总额就占去销售额50以上,最高能达到70左右。土地成本25,各项纳税25,就已经50了。还有各种名目的行政事业收费呢,所涉部门达30多个。仅消防审图费一项,每平米高达2元。别小看这两块钱,10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干,章子一盖,20万元就到手。还不包


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